年上半年试运行的福州地铁5号线，是条很有意思的线路。
这几年，买房的秘诀就是坚持“两个凡是”。凡是学区房，凡是地铁房，一般都能买。
但年，去金融化的楼市告别了普涨逻辑。
很多过去被认为是金科玉律的购买理念也在发生变化。比如说地铁房。
4号线、5号线、6号线、F1快线，2号线延伸线、3号线，福州地铁房从稀缺走向内卷，地铁房的购买逻辑也要重新提升。
之前分析了因为福厦高铁与南站。参考阅读：谁抱上了福厦高铁的大腿？
今天来谈谈5号线。因为沿线楼市的压力山大，5号线就像苦逼的中年人。
5号线西侧有高新区与大学城，是能打的后生仔。
5号线的东侧，有中心城区、稍远还有东二环、城南三江口，是有潜力要重点培养的人。
除了天降红利的城南，相对成熟的金山，5号线穿过荆溪、淮安、奥体、帝封江。
回顾网络，每一个板块都曾沾满了嘲讽。就像那句扎心话：中年男人一睁眼。就会看到周围要依靠他的人。
选择了紫色的5号线一通车，是否能给周边的楼盘赋能？
01
比4号线早，很重要
6月，地铁5号线塔前停车场主体结构全部顺利封顶
荆溪新城站、农林大学站、洪塘站、阵坂站、马榕站、金山站、凤冈里站、浦上大道站、霞镜站、东岭站、台屿站、盘屿站、吴山站、盖山竹榄站、义序站、帝封江站、螺洲古镇站、前锦站、龙江站、福州火车南站——
这些是地铁5号线的站点，
5号线1期，荆溪新城站至螺洲镇站，年上半年试运营。
2期螺洲古镇至福州火车南站段，跟随福厦高铁通车时间而定。
在建的福州轨道交通中，5号线和4号线，将让福州有环城地铁格局，最让人期待。
地铁4号线一期，计划年9月底建成通车。
这几年，身边不少买房的人，都知道4号线是换乘之王。同样是环线，为啥5号线的声音就弱了？因为4号线沿线红盘多，宣传力度大。
东二环、光明港、会展中心、花海公园、林浦，每个板块都有重点的楼盘。
5号线穿越的多个板块相对成熟，新盘也少。
最能打的金山板块，也因为地铁2号线早已通车，少了神秘感。
根据文件通报，在年8月6日、年12月25日，地铁5号线建设期间，先后两次发生盾构区间渗漏险情。
地铁5号线荆农区间施工图来源：福州日报
可能是工期、施工难度等专业问题影响了进度。但5号线早于4号线运营，对福州楼市（只是楼市）也算个利好。
试想另外一种情况：如果4号线比5号线早开通，那么东二环、江南CBD等诸多项目，是不是会更加抢手，买房人的重心是不是也更加集中？
5号线沿线的楼盘去化压力是不是更大了？
云在青天水在瓶。地铁通车有时和集中供地一样，节奏感特别重要。
所以因为通车时间早，5号线沿线的诸多楼盘吃到了短暂的利好BUFF。诸多楼盘能否讲好地铁故事，乘着这波利好快速去化？
02
各有难处
5号线列车模型
顺着5号线的走向，看看经过的板块和楼盘。5号线的起点站，则位于闽侯荆溪。
闽侯楼市最近情况其实不错。
首先因为人多。最新人口数据显示：福州各乡镇常住人口，上街30.64万居首。
上街省委*校12月出让的一幅宅地，销售备案均价上涨5%，达到了元/㎡。
高新区也不例外，两幅宅地12月入市，指导价上涨了/㎡。背后是福耀科技大学等因素的加持。参考阅读：曹德旺给这里的大礼包何止个亿
只是荆溪楼市，去年与今年却是天差地别。去年或许因为地铁通车等利好，市场是一致追捧。
正在建设的地铁5号线荆溪新城站福州日报
去年6月，70轮竞拍，29家马甲摇号，荆溪的一幅宅地让闽侯（不含高新区）土拍第一次出现了摇号。可售楼面价约元/㎡，刷新荆溪板块楼面价纪录。销售指导价来到了元/㎡。
今年7月1日，荆溪两幅宅地出让，分别只有1家房企报名，是基本没有土地储备的万科和金辉。
-08，万科拿地楼面价元/㎡，-09金辉拿地楼面价元/㎡，溢价率都是0%。
当然，地铁5号线也给了荆溪楼市一丝希望。
当下荆溪楼市的热点来自凤翔地产。5号线+8号线（规划中）双地铁住宅，单价只有元/㎡起，带着浓浓的抢跑意识。
5号线的农林大学站，位于淮安板块，曾经这里是金山往西的延伸，背山面水，风景不错。
克而瑞数据显示，年，这里均价2.7-2.8万/㎡，如今2.4-2.98万/㎡，属于福州楼市跑输大盘的下跌板块。
金辉江山铭著，年均价元/㎡，如今尾盘元/㎡。
金辉江山铭著
相比荆溪、淮安，金山板块可以说是5号线的信心所在。（金山、凤岗里、浦上大道站）。
金山是福州“南进”的首站，开发至今已有二十年。板块均价2.4-3.2万/㎡，呈现稳中微涨的局面。
金山站作为5号线首通时全线唯一的换乘站，枢纽地位将直线上升。这也会导致2号线的进城班次，或许将更加拥挤。
当然，作为一个成熟板块，2号线在金山通车多年，购房者早已经学会不只是看地铁。
红盘新榕金城湾虽然临近地铁，但因为物业的不给力，让二手房价格不断下降，也给了给购房者启示，不要迷信资源浓度+国企+地铁的万能公式。
参考阅读：地铁+纯商品房，均价为何下探2万/㎡？
长远来看，金山楼市的压力，主要来源于隔壁的高新区很能打。
今年网红盘国贸学原逆袭的关键原因之一，就有不少买房人觉得过江，1㎡便宜1万元，有性价比。
如今，高新区南屿又因为曹德旺与福耀科技大学，以及地铁3号线，增加了想象空间。
金山之后，5号线来到了奥体板块。目前这里2.6-3.5万/㎡的均价，相比年是稳中微降。
5号线通车后，奥体或许将成为赢家板块。
首先，楼市去金融化之后，房住不炒。住的舒服成为关键因素。奥体的底子很好。
另外就是拜网络所赐，这里是福州楼市最能玩梗，最能招黑的地区之一。附近好几个楼盘都是从期房卖到现房，均价在2.6万/㎡左右，
诸多利空因素可谓人尽皆知。但正利空出尽是利好。因为奥体土地储备还有，还有发展的潜力。
奥体，是住的舒服，也最独立的板块。地铁5号线霞镜站、东岭站的通车，将让这里“桃花源”般的割裂感被打破。
奥体图片来源：影像福州
因为还有地块，所以未来加个学校、商场，配套一旦改变，这里楼市的价值反而有机会提升。
奥体之后，5号线一期收于帝封江。
年年初，世茂恒大土拍亮相，帝封江亩大地块出让。1年时间，物是人非。
5号线的盖山竹榄站附近，是时代江来，吸引了一部分地缘客户。
此次12月的集中供地，5号线义序站附近，-62帝封江最后的一幅瞰江宅地入市，指导价是26元/㎡。
这块地就在地铁5号线义序站的附近。帝封江，是否有房企愿意加入共舞？
03
破局各有不同
5号线荆溪新城至农林大学的过江段福州日报
5号线经过的板块，沿线板块都位居中游。
论资源厚重程度，不如鼓楼台江烟台山。论市场追捧明星脸，不如东二环、城南、三江口。论年轻潜力无极限，不如高新区、大学城。
但楼市没有不能买的盘，只有不能买的价格。
研究5号线周边楼盘，就能找到不同的解题思路。
比如荆溪板块，凤翔地产正在以元/㎡起的价格，抓紧时间快跑。
农林大学站附近的新盘不多。万顺水岸滨江，自带江景。但只是由省气象局的指定对象购买。
万顺水岸滨江地块
奥体则是在准备起飞。
12月初福州土拍，四城区30幅宅地，有2幅使用福州首创“竞首期付款比例”的方式拍卖。
报价达到最高限价后，竞买方式转为竞报首期付款比例，以最高限制价格的50%比例起拍，达到%时，摇号确定竞得人。
这样的设置，考验的是开发商拿地的决心和背后的现金实力，也说明地块的价值。这和紧俏房子不允许按揭，要求全款是类似的意思。
竞首付比例的，有两幅地块。
一幅位于闽江北CBD，销售均价4.2万/㎡，广受热议。另一幅-61，在奥体，谈论较少。
-61地块
拿下这块地，或许就能复制海棠映月的奇迹。海棠映月是今年的福州红盘，大面积，位于五四北地铁口（招黑却宜居），临近鼓楼。
-61地块，靠近5号线霞镜站，飞凤山公园+奥体，临近金山投资区。
金山的部分楼盘，不破不立。
金山站与凤冈里站沿线，是资源密度最浓厚的区域。金山中学、仓山万达云集，也有榕心映月、龙湖天旭、紫金九号等红盘。
大东海天樾就在5号线凤冈里站附近，直接起步面积㎡，另外两款的户型是㎡和㎡，
这多套房源敢为天下先，面对的是全新的家庭关系，解决的是新的需求。
比如三胎后的家庭关系，以及部分夫妻希望有对等双主卧，可分床睡的需求。
此外，金山板块依旧在留力。
-64地块
-64地块，12月集中供地时推出。位于5号线阵坂站附近。这块地的属性曾经是养老用途，如今改为住宅。
另外，5号线的马榕站，北京金山附近，依旧有一幅商住用地等待入市。
03
阅历紫
最后，回归主题，说点玄学。每一条地铁都有自己的识别颜色。
1号线穿越屏山、东街口，用的是幸福红，端庄大气。2号线是绿色，或许象征着大学城。4号线是橙色，潮流活力。6号线蓝色，因为链接长乐滨海新城。
地铁1号线主打幸福红
5号线的识别色，则是紫色。
紫色自古以来就是身份地位的象征，高贵霸气，梦幻神秘，就好像紫气东来，这个颜色，属于有一定阅历的人。
可能是气质使然，相由心生，围绕着5号线的板块，也演绎着只有一定阅历的人才能遭遇的境遇。
奥体板块，是隐忍。经历了大受追捧之后，这几年都在坐冷板凳。这次土拍或许将东山再起。因为有时空比满好。空，说明相关资源还没有开发殆尽，还有转型可能，有机会。
金山板块，是求变。1梯1户，独立对等的双主卧，都是新出现的需求。20年的积累，当年的年轻人早已为人父母，生活方式正在改变。大户型，都是在试图破局。
帝封江板块，则代表勇气。去年还以为要一起到天长地久。突然隔壁老许已经不见，土拍不管是否有新伙伴到来，有些路一个人坚定地走下去，或许就有转机。
火车南站城南板块来说，则代表了幸运。福厦高铁、南湖公园等利好，告诉我们运气也是人生的变量。
图片来源：微博用户
xuchen板块的命运和人的命运其实类似。中年危机，最怕的是死水微澜，最需要的就是变化与激活。
因为中年人本身底蕴、悟性就不错。只要肯给机会，拼着命也要完成自我救赎。
这就像金山、奥体等板块。一点变量介入，或许都能演绎新的格局。
不少楼盘，都在等着地铁5号线。
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