很多大中型城市中都有环线，在这些城市中，环线能大概率分出房价的等级。
福州的环线能不能直接作用于房价呢？也许能，也许不能！
如果看福州高房价地段，未必都在二环内，比如豪宅产品外滩一号，位于二环外，二手房的成交已经达到9.69万每平米；
再看国贸天琴湾，虽处于二环之外，但均价达到5.5万，套均价价在万到万之间，也能做到短时间内售罄。
如今多数位于二环内的新盘都卖不到这个价格，所以环线论未必是考量房价的标准。
但认真看的话，会发现这些豪宅产品，都紧邻二环线，再往下一档，看东区改善型住宅，四万左右的次新房，虽在二环路之外，也不会离得太远。
从这个标准看的话，福州的环线路也有一定的参考标准，比如三环外的房价，有一个上限，在二环内的房价，至少有一个下限。
前言
图片为实地拍摄
在我们的直播间里，一直绕不开的话题是北园四大金刚，因为最近北源云筑刚取证，这个话题的争议度被拉满。
其实，当下市场中的购房逻辑，在同等价位下，就是在能保交楼的情况下，对比地段以及周边的配套。
当然，对于个别品牌可以适当增加一些溢价，比如绿城，建发等有一定特色的产品，当然，也只能是一丢丢而已。
关于北源云筑值不值得买，可以对比一下市场上价位差不多的楼盘，做一下多维度的比较。
从北源云筑的兄弟楼盘左海望悦看，在售楼盘的价格为2.7万，理论上云筑也应该卖到这个价位，只是现在销售对外的放风价格约为2.8万。
但根据以往的案例参考，其实北源云筑真实售价应该不会超过2.75万，我们按照这个单价，去对比同价位楼盘。
东区核心地段的纯商品房基本都在3万以上，西三环的城市之光基本也接近3万，而在三环之外五四北的鲁能公馆，均价约为2.85万，可以拿这个楼盘当参照物做对比。
地段对比
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从卫星航拍上看，鲁能公馆位于五四北板块，三面环山，但是离东街口的直线距离仅为5公里，实际车程距离也仅为6公里左右。
缺点比较明显，三面都是大山发展的空间并不大，巧妙地避开了东扩南进的发展策略。
优点也比较突出，鼓楼作为福州的老城区，虽然有较多的工作岗位，但是主要以老旧小区为主，因为有教育资源加持，这些旧房子价格还很高。
作为鼓楼的刚需外溢，五四北琴亭湖片区还是比较有人气的，有基本的生活配套。
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同样用卫星航拍图看，北源云筑处于二环内，周边腹地比较开阔。
优点的话就是地处二环内，配套比较齐全，东扩南进的必经之地。未来周边有几个纯商品房社区，在某种程度上说，可以提升城市的界面。
要说缺点的话，就是周边还有一些老旧小区，整体城市界面比福州其他几个二环板块相对会弱一些。
还有一些未知因素，就是南二环未来可能会有庙宇和宗祠的存在，个别群体会受到一定的影响。
综合对比来说，地段上看，二环内还是远胜于三环之外。
地铁距离
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拥堵的城市，地铁作为最便捷的交通工具，能让靠近地铁口的房子出行更加方便。
鲁能公馆三期到地铁口的实际距离约为1.3公里，步行时间大约为18分钟。
至于口口声声提的地铁3号线，离该项目很近，谁敢打包票说未来一定会有3号线，一定会离鲁能公馆三期很近？
3号线对于他们来说，只不过是一个炒作的噱头而已！
北源云筑因为地块比较大，靠近东面的楼栋离地铁口距离约为多米，实际步行时间在5分钟左右。
其实，在三环之外的楼盘，对于地铁的依赖度是很高的，福州早晚高峰的堵车已经不是新鲜事了，至于电动车，距离太远的话，也未必是一个好的选择。
这样对比下来，能看到在出行方面，北源云筑是完胜于可能是同价位段的鲁能公馆。
商业配套
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从商业配套上说，五四北琴亭湖片区有基本的生活配套，满足生活所需不成问题，但生活中，对于大型商业综合体的配套也是有一定需求的。
鲁能公馆离五四北泰禾广场约为1.8公里，不过现在五四北泰禾相对会弱一点，东二环泰禾和东街口商圈有比较高的价值，但直线距离都在5公里左右。
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现在的南二环板块，最不缺的就是商圈，北面1.5公里左右中骏世界城综合体预计今年会投入使用，已经建成的白湖亭万达和未来的SM广场实际步行距离也在米以内。
你们可以嘲讽白湖亭万达是一个吃货综合体，因为一楼到三楼都有餐饮店，虽然是全国最小的万达，周边客流量还是蛮高的。
中骏世界城商业面积为14万方，这个体量是比较惊人的，参照其他城市，未来白湖亭片区的SM广场的定位也比较高端。
原先三叉街新村拆迁户，已经陆续回迁了，现在人流量开始逐渐提高，多个商业综合体对于商家和居民算是一个共赢的布局。
所以，对比周边商业布局已经未来生活便利性的话，北源云筑也是吊打鲁能公馆的。
教育配套
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现在鲁能公馆比较喜欢吹的就是屏东中学！
屏东中学坐落于福州屏山东麓市城区核心区域，鼓实小和钱塘小对口升学，这和五四北板块八竿子打不着。
鲁能公馆所宣传的并不是屏东中学本部，是在五四北板块的象峰学校。
在朋友圈中经常刷到住鲁能读屏东的广告，那些善良的购房者怎么可能会去放大图片中的小标题——“成员校”三个字。
北源云筑对于教育配套的宣传明显务实很多，只说可能引进麦顶和十六中的新校区，因为事关教育大事，他们并没有做误导。
其实从教育上对比的话，假设都是名校的新校区，二者之间也不会存在太大的差距。
所以，两个楼盘在教育配套方面的对比，大概是打成平手吧！
客群对比
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购房者中可以分成两种，一种是地缘客户，一种是新福州人。
对于地缘客户来说，一般遵循一个就近原则，只要价格不要太离谱。
但是在新福州人的心里，鼓楼，东街口这些名词才是地段的象征。
福州的鼓楼屡屡被碰瓷，鼓楼地段好，这本没有错，但是一个鼓楼西，就西到荆溪去了，鼓楼北，就北到北三环以外了。
如果真以到鼓楼东街口的通勤时间对比的话，鲁能公馆业主需要步行1.3公里到罗汉山站需要经过5个站点到东街口；
北源云筑步行约多米到白湖亭站经过6个站点到达东街口，哪个通勤时间更短呢？
不过，从自驾角度上看，鲁能公馆东街口距离为6公里左右，北源云筑约为9公里左右。
板块发展
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福州是一个多核同时发展的城市，除了鼓楼，其他板块也都在发展中。
北江滨地段已经非常成熟了，高楼林立的CBD能让人感受到城市的繁华；
金山也从曾经的城中村华丽转身，如今也成为一个发展成熟的板块；
十年前的东二环和现在的东二环，已经不可同日而语了……
未来南二环板块发展也是板上钉钉的事了，而且，这个周边不会太长。
对于新福州人来说，你们可以用发展的观点来看楼市，以客观的眼光去看待未来。
未来的未来，处于发展中，临近地铁口，二环内的楼盘，保值能力不比北三环之北强吗？
小结
图片为实地拍摄
鲁能公馆当然有其购买逻辑：
因为在五四北板块内，战坂片区只是有基本的配套，且基本没有新房。
至于泉头片区和斗顶片区，一个荒无人烟，一个靠近莲花峰万寿园，很多人不会下手。
如果非要在留在五四北板块找新房，鲁能公馆虽然贵，但也是无奈的选择了。
说了不少北源云筑的优点，但希望它别飘，如果在本周六开盘的话，建议在定价上要谨慎。
现在听到的很多声音都说该楼盘想卖到2.8万左右，咱回归理性好不好，如果真在2.8万以上，就是给兄弟楼盘送温暖了。
参考左海望岳2.7万左右的均价，理论上说，地段如此接近，如果想要有竞争力，应该要出同样的价格。
当然，捂盘那么久，无非就是为了能多卖一点，但是，如果真想多卖一点，哪怕是2.75万的话，可能去化率就会下降很多。
但愿，北源云筑能以价换量吧！